Precisiamo valore dell’immobile + attività.
Visto il vostro interesse sulla problematica del prezzo di un hotel, scrivo questo breve articolo per aggiornarvi sulla situazione attuale.
Lasciamo perdere Milano, Roma, Firenze, Venezia, o in generale le città, dove il prezzo a camera è tornato quello ante 2008, città top tra 200 e 300 mila euro a camera per i 5/4 stelle, 140/180 mila per 3 stelle o 4 periferia,
città di seconda fascia 5/4 stelle 150/220 mila, 90/140 mila per 3 stelle o 4 periferia, per tutto il resto d’Italia la situazione sta lentamente migliorando.
Le aste hanno raggiunto quotazioni così basse che in alcuni casi i curatori hanno sospeso le vendite nella convinzione di poter trovare acquirenti disposti a pagare più dei valori ribassati dalle continue aste deserte!
Ma quale valore dare oggi ad una camera di hotel al di fuori delle grandi città?
Per semplificare ancora direi di spostare il valore dalla camera al fatturato, in questo modo non si devono portare correttivi su centro/periferia, stelle, location, situazione immobile, il fatturato non mente, ogni caratteristica positiva o negativa viene contemplata, unico fattore che può essere distorsivo è la buona o cattiva gestione.
Ma chi vende, vende quello che ha, quindi a mio giudizio basare la valutazione sul fatturato è corretto.
Ma veniamo a quante volte moltiplicare il fatturato per avere una valutazione corretta.
Diamo per scontato che l’utile sul fatturato è, al netto, del 20% (consideriamo che equivale all’affitto della struttura), e che sia plausibile lavorare per 15 anni per pagare la struttura, il multiplo del fatturato è di 3.
Esempio un hotel che fattura 500 mila euro l’anno (sempre al netto dell’iva!) stimiamo un valore di 1,5 milioni.
E’ tanto, è poco? Tanto non può essere, perchè se l’hotel fattura 10mila euro camera anno, vuol dire che ha 50 camere, la metratura si trova moltiplicando per 40 metri,
quindi 50 x 40 = 2.000 metri, a 1,5 milioni significa pagare 750 euro a metro, neanche il costo di costruzione!
Se 15mila a camera 500mila/15mila=33 camerex40=1320
metri quadrati, quindi sempre meno di 1000 euro per metro quadrato.
E’ giusto? Facciamo un pensiero alternativo, verifichiamo se sul mercato immobiliare il valore per una metratura simile è coerente su quello che ho scritto sopra, tenendo sempre presente che una struttura turistica ha serie difficoltà a cambiare la destinazione!
Altra cosa da tenere ben presente è l’enorme difficoltà
al finanziamento, le banche NON VOGLIONO FINANZIARE ACQUISTI DI ALBERGHI, danno i soldi solo se sei un cliente top, e se tutto va bene, finanziano il 50%!
Immaginate di vendere il vostro hotel per 2 milioni, l’acquirente dovrebbe disporre di un milione cash!!
E, viste le telefonate che ricevo, sulla difficoltà a vendere strutture “piccole” (sotto le 50 camere), vi suggerisco di usare tutti gli strumenti possibili per ampliare la platea dei possibili acquirenti.
Se non si vuole abbassare il prezzo, meglio vendere l’attività e fare un contratto di affitto nuovo, oppure valutare una vendita con contratti tipo rent to buy o affitto a riscatto.
Quello che conta è avere una idea precisa, realizzabile, coerente con il mercato odierno.
Se volete aiuto chiamatemi senza problemi, sarò felice di darvi consiglio sulle possibilità, ovviamente a titolo gratuito.
Per ora è tutto, buon lavoro e saluti
Antonio