Visto che me ne dovrò andare dall’hotel che gestisco, ho iniziato a guardarmi attorno.
La zona mi piace, mancano strutture e quelle che ci sono lavorano bene, non ho trovato nulla di particolarmente interessante.
Qui vicino ho trovato un hotel di 20 camere circa, vogliono un milione, fattura 160 mila euro, e bisogna rifare entrata e sala colazione.
Altra struttura di 13 camere, fatturato circa 150 mila euro, vogliono 700 mila euro.
Altra un po’ più lontana 12 camere, fatturato 90 mila euro, vogliono 180 mila per l’attività con affitto di 36 mila euro, con l’immobile un milione.
Visto queste cifre ho guardato anche a Milano, mi ha contattato un mediatore e mi ha proposto 20 camere con fatturato di 800 mila euro, solo l’attività per 2,4 milioni!
Altro sempre in centro a Milano 29 camere fatturato 1,3 milioni, prezzo con immobile 13 milioni!!!!!
Cosa deduco? I prezzi stanno tornando ai livelli del 2008,
su Milano direi che ormai sono superati.
Provincia di Bergamo prezzo a camera con immobile:
primo dell’elenco 50 mila a camera con immobile,
secondo 53,800 mila camera con immobile,
terzo 70 mila circa con immobile,
Milano, primo 448 mila con immobile,
secondo solo attività 120 mila,
ma questa è follia pura!
Se paragono il fatturato è ancora peggio!
Tra le varie teorie su questo tipo di investimento, quella che trovo più azzeccata è quella di moltiplicare per 10 l’ebitda, detto anche Margine Operativo Lordo, reddito di un’azienda basato solo sulla sua gestione operativa, quindi senza considerare gli interessi, le imposte, il deprezzamento di beni e gli ammortamenti.
E se applico questa teoria questi hotel varrebbero pochissimo.
Facciamo un esempio, se l’ebitda di una struttura è di 100mila euro, il suo valore è di un milione, il primo hotel della lista ha un ebitda di 20 mila euro, quindi varrebbe 200 mila anziché un milione.
Questo conteggio ha una sua logica per chi compra che dice di potersi ripagare l’investimento in 10 anni, per il venditore no, perchè non prende neanche il valore immobiliare.
Sugli alberghi di città non si può fare un ragionamento del genere, perchè il valore immobiliare è immensamente più grande rispetto l’attività.
Per semplificare, credo che il valore dell’azienda nelle città, si possa semplificare con il fatturato moltiplicato tra 0,6 (da quello che mi risulta Firenze) e 1,5 su realtà come Milano/Roma.
Per azienda+immobile tra i 150 e i 250 mila a camera, in base al fatturato prodotto e il valore immobiliare della zona, oppure verificare se il fatturato moltiplicato per 4/5 possa avere una corrispondenza con il valore per camera.
Per le zone periferiche o provincie meno importanti il valore dell’attività è quasi nullo, se non nei livelli di 5/10 mila a camera, se la struttura è in ordine e fatturi almeno
10/15 mila camera/anno e che il contratto di affitto non superi il 17/20% del fatturato annuo.
Spero di non aver fatto un po’ di luce sulla situazione attuale dei prezzi delle attività ricettive, per chi ne vuole sapere di più mi chiami,
Per ora è tutto, buon lavoro e auguri di Buon Natale e Felice 2020
Antonio