Indicatori sui prezzi degli hotel, la bussola per capire se il prezzo di un hotel è giusto!

Dopo un rapido giro di chiamate ai mediatori di varie zone italiane, sono a fare un breve elenco di indicatori che servono per semplificare le valutazioni delle strutture ricettive.

Sulla costiera Romagnola gli affitti d’azienda sono ancora di 3mila euro camera a stagione (o anno), significa che per un hotel di 50 camere bisognerà pagare 150mila euro, questi valori sono sempre più iva se la proprietà è una società.

Quanto deve fatturare la struttura per essere conveniente per il gestore? Partiamo da un presupposto sulla redditività delle camere e della ristorazione, cioè per essere “giusta”, camere massimo 20%, ristorazione 10%, quindi il fatturato delle 50 camere a Rimini deve essere di 750mila, se generato dalle sole camere, oppure (esempio) 600mila di camere e 300mila di ristorante (600×20=120+300×10=30 totale affitto 150mila).

Per vedere quanto si fattura è inutile fare i vecchi conti di quanta occupazione, prezzi medi di vendita ecc., serve solo sapere quanto produce una camere a stagione o anno, io uso sempre verificare il fatturato degli anni passati, se non è possibile verificarlo bisogna vedere una struttura simile e scaricare il bilancio dalla camera di commercio (prezzo massimo 5 euro) il commercialista lo può fare in pochi secondi, certo per strutture con ristorazione bisogna fare delle simulazioni per arrivare ad un dato utilizzabile, ma è una dato di partenza fondamentale per valutare la fattibilità dell’operazione.

E’ importante sapere che se l’operazione non sta sulla carta lasciate perdere! Non trovate voi delle ragioni per giustificare la bontà dell’affare.

Milano, Roma, Firenze, Venezia, prezzi delle strutture sempre altissimi, un indicatore sugli affitti puri (non locazione d’azienda come l’esempio della costiera Romagnola), è quello di 5mila euro a camera l’anno, un hotel medio di 20 camere affitto di 100mila euro anno.

L’indicatore è medio, in centro sarà più alto, in periferia un po’ più basso, sul numero delle camere non ci sono differenze significative.

Prezzo delle gestioni oggi a Milano/Roma, fatturato di un anno moltiplicato per 1,5, riferito al fatturato del 2019, anche in questo caso è un prezzo medio, i fattori che possono incidere su questo multiplo sono:

  1. anni di rimanenza del contratto di affitto
  2. importo del contratto di affitto

se, il contratto di affitto, che per legge è di 9 anni +9, ha ancora almeno 12/13 anni il multiplo di 1,5 va bene, se è al di sotto diminuisce sensibilmente, se l’importo del contratto di affitto rispecchia il parametro del 20% sul fatturato (sempre base 2019) il multiplo va bene, se incide di più il multiplo scende.

In provincia (e per il resto del paese) il mercato delle gestioni è rarefatto, chi vende di solito ha anche l’immobile, e la cosa di complica sempre per l’impossibilità di avere finanziamenti, e poco interesse degli albergatori locali impegnati a fronteggiare i problemi della pandemia.

L’indicatore su cui valutare una struttura con l’immobile (al di fuori delle grandi città) è sempre il fatturato, l’indicatore per valutare una struttura in provincia con l’immobile è il doppio del fatturato annuo, esempio se un hotel fattura un milione, valore di tutto 2 milioni. Non scrivo molto su questo perchè le variabili/varianti sono troppe, dico solo che il fatturato ingloba tutto, livello della struttura, location, ecc.. .

Per finire, vi prego di utilizzare questi indicatore come base di partenza per un ragionamento più profondo, gli indicatori sono degli strumenti che servono per capire velocemente o meglio una valutazione, non sono un dogma, ricordatelo.

Se avete qualche dubbio chiamatemi, sarò felice di potervi aiutare a capire meglio.

Per ora è tutto, saluti

Antonio