Quando si decide di vendere bisogna fare i passi giusti. E a volte si fanno errori che peggiorano la situazione.
Partiamo dall’inizio, si vende cosa? Immobile e attività, solo attività?
Queste sono le possibilità, in realtà si potrebbe vendere la società che contiene l’immobile e l’attività o solo l’attività, o si potrebbe cedere solo l’immobile affittato con un contratto alberghiero, o la società che contiene l’immobile affittato, o ancora si potrebbe cedere il contratto di locazione d’azienda di un hotel (se previsto dal contratto) o cedere le quote di una società che ha un contratto di locazione d’azienda.
Per semplificare vediamo cosa bisogna fare se si vuole vendere l’hotel con la proprietà alberghiera e l’attività, entrambe contenute in una unica società o prprietà.
Prima cosa da fare è valutare l’immobile, basta vedere la media del prezzo di vendita di case adiacenti e moltiplicare per i metri dell’hotel.
Inutile aggiungere il valore dell’attività, in questi casi il valore dell’immobile “include” il valore dell’attività.
Per gli hotel nelle grandi città (in Italia solo Roma, Firenze, Milano, Venezia) in top location, e solo per hotel 4/5 stelle, le trattative si fanno a camera, i prezzi attuali variano da 250.000 a 700.000 euro/camera.
E’ importante sapere quale sarà l’impatto fiscale sulla vendita, faccio un esempio, se l’immobile è in una società da 30 anni, sarà completamente ammortizzato, quindi il corrispettivo della vendita sarà tutto utile, quante tasse bisognerà pagare?
Meglio chiedere ai propri consulenti se non vale la pena rivalutare l’immobile, oppure scegliere di cedere solo le quote, in questo caso l’impatto fiscale è completamente diverso. Per la cessione delle quote bisogna tener presente che l’acquirente avrà molte più difficoltà ad essere finanziato.
Bisogna valutare l’impatto con i dipendenti, sia considerando la loro reazione alla futura vendita, sia le varie problematiche del compratore, anche questo è un aspetto che va valutato con il consulente.
Così stabilito il prezzo, la modalità, bisogna trovare il compratore, statisticamente meglio rivolgersi ad un mediatore specializzato in vendita di hotel, a parte alcuni casi rari sono gli unici che possono far arrivare la notizia ai possibili compratori.
Trovato l’acquirente dovete far visionare il contratto al vostro consulente legale, vi prego di spendere qualche migliaio di euro, non risparmiate su questo, i danni che possono derivare da un contratto sbagliato sono notevoli!
Se si vende solo l’attività i passi sono gli stessi, per la valutazione potete leggere questo articolo.
Ricordate che una delle cose più importanti per la valutazione dell’attività è il contratto di affitto dell’immobile, sia per l’importo sia per il tempo che rimane alla scadenza dei primi o secondi nove anni.
Nel prossimo articolo quali garanzie si possono chiedere al compratore.