Valutare un hotel
Uno dei problemi difficili da risolvere, per un albergatore, è dare un valore alla propria attività.
Parlo solo dell’attività, detta anche avviamento, o in alcune parti d’Italia licenza.
Per chi possiede l’immobile, in questo momento storico, si potrebbe semplificare dicendo che la valutazione potrebbe essere fatta semplicemente moltiplicando i metri quadrati dell’immobile per il prezzo medio della zona, è difficile pensare che al valore dell’immobile si possa sommare quello dell’attività.
Ma torniamo alla valutazione dell’attività, voglio solo brevemente fare una cronistoria di quello che è successo
prima del 2008,
nelle grandi città italiane, il valore dell’attività veniva sostanzialmente definito in 2 modi:
1 valore per camera, faccio un esempio per Milano,
4/5 stelle da 70.000 a 100.000 euro a camera
3 stelle da 50.000 a 70.000 euro a camera
quindi un hotel di 4 stelle di 50 camere, la valutazione era di 3.5/5 milioni,
si dava per scontato che il contratto di affitto era congruo (poteva arrivare al 20% del fatturato camera)
2 valore per fatturato, si moltiplicava il fatturato annuo per 2,
esempio, se un hotel fatturava 500.000 euro, il prezzo dell’attività era di 1 milione.
Come si pagava l’attività? Premesso che non esiste una consuetudine affermata per tutta l’Italia, diciamo che tra Roma/Firenze/Venezia, il corrispettivo doveva essere pagato in tempi brevi,
esempio; valore 1 milione, all’atto 600.000 entro 2 anni il resto,
per Milano/Torino/altre città del nord, 50% all’atto il resto in 4/5 anni.
Dopo il 2008
o se volete oggi, il prezzo a camera è stato completamente abbandonato salvo rari casi, e la valutazione con un multiplo del fatturato è rimasta ma non viene più moltiplicato per 2!
Queste sono le medie di transazioni effettuate dal 2010 al 2015:
| anno | multiplo |
|---|---|
| 2010 | 1,6 |
| 2011 | 1,4 |
| 2012 | 1 |
| 2013 | 0,9 |
| 2014 | 0,7 |
| 2015 | 0,6 |
siamo a metà 2016 e posso dire che mediamente oggi le vendite delle attività arrivano al 50% del fatturato.
Esempio, un hotel che fattura 1 milione, valore attività 500.000 euro.
Mi scuso se ho semplificato troppo, questo è solo il primo articolo e volevo dare una base di ragionamento estremamente semplificata, nei prossimi articoli svilupperò la valutazione dell’attività con tutte le variabili