Abbiamo visto nell’articolo precedente quali sono i passi da compiere per la vendita di un hotel.
Una delle cose su cui dobbiamo porre attenzione nella vendita, e prima si chiariscono meglio è, sono le garanzie che il compratore deve fornire, o le clausule contrattuali che possano prevenire eventuali problemi di pagamento.
E’ ovvio che la vendita dell’immobile a rogito sarà sempre con pagamento immediato, cosa diversa è la vendita dell’attività, difficile farsi pagare tutto e subito, da qui nasce l’esigenza di tutelarsi.
Una clausula semplice è quella del patto di riservato dominio, molto usata nella vendita di bar e ristoranti, in sintesi il compratore non può vendere se non ha finito di pagare tutto l’importo. Se vuole vendere prima della fine del riservato dominio dovrà prendere accordi con il venditore precedente. Questa garanzia però non tutela il venditore nel caso in cui il compratore smetta di pagare le rate (meglio se cambiali, perchè il mancato pagamento diventa titolo esecutivo), così bisogna ingegnarsi per facilitare la vendita e porre tutte le condizioni per perdere il meno possibile nel caso in cui il compratore fallisca o smetta di pagare. Altra clausula da inserire nel contratto di vendita è il mancato pagamento di 2/3/4 cambiali (o effetti o rate) comporta la risoluzione del contratto.
Purtroppo non è semplice riprendere l’attività quando la gestione del compratore è stata fallimentare, di solito quando non si pagano le rate o cambiali, non si è pagato l’affitto, così per rientrare in possesso dell’attività di dovrà sanare gli affitti arretrati, e in caso di fallimento bisognerà trattare con il curatore. In generale più si fà pagare all’inizio e più alte sono le possibilità di non avere problemi con l’incasso delle somme rateizzate, più è basso l’importo iniziale e più alto è il rischio di non venire pagati.
Nel caso si ceda a società si può chiedere il pegno del 51% delle quote della società (meno del 51% non ha senso), solo se è una società di capitali, srl e da poco srls (società a responsabilità limitata semplice) srl a cr (società a responsabilità limitata a capitale ridotto) altre forme di società come sas, snc, non si riesce ad ottenere il controllo della società in tempi brevi.
In sostanza se il compratore non paga le rate/cambiali si escute il pegno, e si entra in possesso del 51% della società che ha comprato il ramo d’azienda, si indice il consiglio d’amministrazione e si cambia l’amministratore, in modo da avere il controllo della situazione.
Immagino che molti possano pensare di chiedere una fidejussione bancaria a prima richiesta per la parte rateizzata, purtroppo oggi le banche non rilasciano questo tipo di garanzia se non a clienti primari, o con depositi di capitali uguali o maggiori dell’importo da garantire, così per il compratore diventa impossibile avere questa garanzia dalla banca. Ricordatevi che la fidejussione assicurativa non serve a nulla, non sono a conoscenza di escussione di garanzia di questo tipo in Italia.
Buona cosa è verificare la storia del compratore, da dove viene, cosa ha fatto in precedenza, ha avuto altri hotel? Insomma le vecchie referenze, non trascurate questo aspetto fondamentale.
E’ quasi impossibile fare un contratto che possa tutelare il venditore dal rischio di insolvenza del compratore, i consigli sopra elencati possono diminuire il rischio in maniera notevole. Per ultimo consiglio vivamente di farsi assistere da un legale, meglio se specializzato in questo tipo di contratto.
Nel prossimo articolo, la locazione d’azienda.