La locazione d’azienda, detta anche volgarmente gestione, è un modo per gestire una struttura ricettiva senza impegnare grandi capitali.
Rimini ha fatto la storia di questo tipo di contratto che ha avuto uno sviluppo su tutto il territorio nazionale, la proprietà dell’immobile e del ramo d’azienda (detta anche licenza) affitta l’azienda con un canone unico che include anche l’affitto dell’immobile.
Ci sono dei casi in cui si affitta il ramo d’azienda senza avere la proprietà dell’immobile, e in questo caso il gestore dovrà corrispondere l’affitto dell’azienda oltre che l’affitto dell’immobile, questa tipologia è rara, e rappresenta il 2% dei contratti di questo tipo.
Cerchiamo di capire quali sono i vantaggi delle parti con questo tipo di contratto.
La proprietà smette di gestire la struttura, passa i dipendenti al gestore, che devono essere elencati nel contratto notarile, si libera di tutti i vincoli legati alla gestione in cambio di una retta mensile.
Il gestore dovrà pagare il canone mensile, assumere tutti i dipendenti della gestione precedente, manutenere le attrezzature, la struttura e gestire l’albergo come ritiene opportuno.
Ho letto anni fa (2009) una relazione molto interessante che evidenzia le criticità di questo tipo di contratto nel contesto della riviera Romagnola, che sono comuni ad altre aree del paese, non è cambiato molto da allora. Potete leggerla cliccando qui.
Come valutare il corretto importo del canone nella locazione d’azienda?
Domanda da 1 milione! Ci sono vari metodi, sia per la proprietà sia per il gestore (albergatore), sottolineo che non ci sono regole accettate da tutti, solo consuetudini in alcune aree del paese.
Per esempio a Rimini e dintorni, per gli alberghi stagionali sia parla di 3000 euro a camera, esempio, un albergo con 40 camere, 40X3000= 120.000 euro per anno o stagione.
Lascio ad altri la valutazione dalla parte della proprietà, perchè mi interessa guardare l’aspetto del gestore, 3000 euro è un affitto che mi permette di pagare tutte le spese ed avere il mio giusto guadagno? E’ sempre la domanda di prima, come rispondere?
Bisogna simulare il fatturato previsto, e come si fa? Il metodo più semplice è quello di trovare un albergo simile, di pari dimensioni, categoria, location, andare sul sito internet, trovare la partita iva.
A questo punto si va sul sito della camera di commercio e si scarica il bilancio.
Se tutte le condizioni elencate prima sono soddisfatte, abbiamo il fatturato dell’anno precedente di un albergo simile a quello che stiamo trattando.
Se per semplicità lo dividiamo per il numero delle camere (in questo caso 40) troviamo il fatturato camera, ipotizziamo 15.000 euro, significa che i 3.000 euro chiesti dalla proprietà incide del 20% sul fatturato.
Una percentuale “normale”, fino a pochi anni fa si arrivava a pagare fino al 25%-28%, ora la percentuale media è tra il 15 e il 20%, aggiungo che il 20% ci potrebbe stare se la struttura è in ottime condizioni, e la classe energetica (quanto costa riscaldare/raffrescare) è ottima (classe A).
Oltre a questo calcolo bisogna verificare se le spese sono coperte dal fatturato, e rimane un margine che è la remunerazione del capitale/tempo investito nell’impresa.
Fate attenzione a non sottostimare le spese, e fate indagini approfondite sulla zona, sui competitors, su tutto quello che serve per una verifica sul posto della possibilità di realizzare il fatturato che serve per la buona riuscita dell’impresa.
Dovete chiedere, senza nessuna vergogna, a chi vi propone l’affare i corrispettivi o qualsiasi dato per la verifica degli incassi precedenti, insisto su questo punto, VERIFICATE il fatturato con ogni mezzo possibile, dopo la firma del contratto non avrete nessuna possibilità di tornare indietro!
Per ora è tutto, a presto.