{"id":8,"date":"2016-07-14T06:04:30","date_gmt":"2016-07-14T06:04:30","guid":{"rendered":"http:\/\/www.albergatoreinformato.it\/?p=8"},"modified":"2017-01-17T20:41:49","modified_gmt":"2017-01-17T20:41:49","slug":"come-valutare-un-hotel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.albergatoreinformato.it\/?p=8","title":{"rendered":"Come valutare un hotel"},"content":{"rendered":"

Valutare un hotel<\/span><\/p>\n

Uno dei problemi difficili da risolvere, per un albergatore, \u00e8 dare un valore alla propria attivit\u00e0.<\/span><\/p>\n

Parlo solo dell’attivit\u00e0, detta anche avviamento, o in alcune parti d’Italia licenza.<\/span><\/p>\n

Per chi possiede l’immobile, in questo momento storico, si potrebbe semplificare dicendo che la valutazione potrebbe essere fatta semplicemente moltiplicando i metri quadrati dell’immobile per il prezzo medio della zona, \u00e8 difficile pensare che al valore dell’immobile si possa sommare quello dell’attivit\u00e0.<\/span><\/p>\n

Ma torniamo alla valutazione dell’attivit\u00e0, voglio solo brevemente fare una croni<\/span><\/span><\/span>storia di quello che \u00e8 successo <\/span><\/p>\n

prima del 2008<\/b>, <\/span><\/p>\n

nelle grandi citt\u00e0 italiane, il valore dell’attivit\u00e0 veniva sostanzialmente definito in 2 modi:<\/span><\/p>\n

1 valore per camera<\/b>, faccio un esempio per Milano, <\/span><\/p>\n

4\/5 stelle da 70.000 a 100.000 euro a camera<\/span><\/p>\n

3 stelle da 50.000 a 70.000 euro a camera<\/span><\/p>\n

quindi un hotel di 4 stelle di 50 camere, la valutazione era di 3.5\/5 milioni,<\/span><\/p>\n

si dava per scontato che il contratto di affitto era congruo (poteva arrivare al 20% del fatturato camera)<\/span><\/p>\n

2 valore per fatturato, <\/b>si moltiplicava il fatturato annuo per 2, <\/span><\/p>\n

esempio, se un hotel fatturava 500.000 euro, il prezzo dell’attivit\u00e0 era di 1 milione.<\/span><\/p>\n

Come si pagava l’attivit\u00e0?<\/u> Premesso che non esiste una consuetudine affermata per tutta l’Italia, diciamo che tra Roma\/Firenze\/Venezia, il corrispettivo doveva essere pagato in tempi brevi, <\/span><\/p>\n

esempio; valore 1 milione, all’atto 600.000 entro 2 anni il resto,<\/span><\/p>\n

per Milano\/Torino\/altre citt\u00e0 del nord, 50% all’atto il resto in 4\/5 anni.<\/span><\/p>\n

Dopo il 2008<\/b><\/span><\/p>\n

o se volete oggi, il prezzo a camera \u00e8 stato completamente abbandonato salvo rari casi, e la valutazione con un multiplo del fatturato \u00e8 rimasta ma non viene pi\u00f9 moltiplicato per 2!<\/span><\/p>\n

Queste sono le medie di transazioni effettuate dal 2010 al 2015:<\/span><\/p>\n\n\n\n\n\t\n\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t
anno<\/th>multiplo<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
2010<\/td>1,6<\/td>\n<\/tr>\n
2011<\/td>1,4<\/td>\n<\/tr>\n
2012<\/td>1<\/td>\n<\/tr>\n
2013<\/td>0,9<\/td>\n<\/tr>\n
2014<\/td>0,7<\/td>\n<\/tr>\n
2015<\/td>0,6<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n\n

 <\/p>\n

siamo a met\u00e0 2016 e posso dire che mediamente oggi le vendite delle attivit\u00e0 arrivano al 50% del fatturato.<\/span><\/p>\n

Esempio, un hotel che fattura 1 milione, valore attivit\u00e0 500.000 euro.<\/span><\/p>\n

Mi scuso se ho semplificato troppo, questo \u00e8 solo il primo articolo e volevo dare una base di ragionamento estremamente semplificata, nei prossimi articoli svilupper\u00f2 la valutazione dell’attivit\u00e0<\/span><\/span><\/span> con tutte le variabili<\/span>
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