Dopo un rapido giro di chiamate ai mediatori di varie zone italiane, sono a fare un breve elenco di indicatori che servono per semplificare le valutazioni delle strutture ricettive.<\/p>\n\n\n\n
Sulla costiera Romagnola gli affitti d’azienda sono ancora di 3mila euro camera a stagione<\/strong> (o anno), significa che per un hotel di 50 camere bisogner\u00e0 pagare 150mila euro, questi valori sono sempre pi\u00f9 iva se la propriet\u00e0 \u00e8 una societ\u00e0.<\/p>\n\n\n\n Quanto deve fatturare la struttura per essere conveniente per il gestore? Partiamo da un presupposto sulla redditivit\u00e0 delle camere e della ristorazione, cio\u00e8 per essere \u201cgiusta\u201d, camere massimo 20%, ristorazione 10%, quindi il fatturato delle 50 camere a Rimini deve essere di 750mila, se generato dalle sole camere, oppure (esempio) 600mila di camere e 300mila di ristorante (600×20=120+300×10=30 totale affitto 150mila).<\/p>\n\n\n\n Per vedere quanto si fattura \u00e8 inutile fare i vecchi conti di quanta occupazione, prezzi medi di vendita ecc., serve solo sapere quanto produce una camere a stagione o anno, io uso sempre verificare il fatturato degli anni passati, se non \u00e8 possibile verificarlo bisogna vedere una struttura simile e scaricare il bilancio dalla camera di commercio (prezzo massimo 5 euro) il commercialista lo pu\u00f2 fare in pochi secondi, certo per strutture con ristorazione bisogna fare delle simulazioni per arrivare ad un dato utilizzabile, ma \u00e8 una dato di partenza fondamentale per valutare la fattibilit\u00e0 dell’operazione.<\/p>\n\n\n\n E’ importante sapere che se l’operazione non sta sulla carta lasciate perdere! Non trovate voi delle ragioni per giustificare la bont\u00e0 dell’affare.<\/p>\n\n\n\n Milano, Roma, Firenze, Venezia, prezzi delle strutture sempre altissimi, un indicatore sugli affitti puri (non locazione d’azienda come l’esempio della costiera Romagnola), \u00e8 quello di 5mila euro a camera l’anno<\/strong>, un hotel medio di 20 camere affitto di 100mila euro anno.<\/p>\n\n\n\n L’indicatore \u00e8 medio, in centro sar\u00e0 pi\u00f9 alto, in periferia un po’ pi\u00f9 basso, sul numero delle camere non ci sono differenze significative.<\/p>\n\n\n\n Prezzo delle gestioni oggi a Milano\/Roma, fatturato di un anno moltiplicato per 1,5<\/strong>, riferito al fatturato del 2019, anche in questo caso \u00e8 un prezzo medio, i fattori che possono incidere su questo multiplo sono: <\/p>\n\n\n\n se, il contratto di affitto, che per legge \u00e8 di 9 anni +9, ha ancora almeno 12\/13 anni il multiplo di 1,5 va bene, se \u00e8 al di sotto diminuisce sensibilmente, se l’importo del contratto di affitto rispecchia il parametro del 20% sul fatturato (sempre base 2019) il multiplo va bene, se incide di pi\u00f9 il multiplo scende. <\/p>\n\n\n\n In provincia (e per il resto del paese) il mercato delle gestioni \u00e8 rarefatto, chi vende di solito ha anche l’immobile, e la cosa di complica sempre per l’impossibilit\u00e0 di avere finanziamenti, e poco interesse degli albergatori locali impegnati a fronteggiare i problemi della pandemia.<\/p>\n\n\n\n L’indicatore su cui valutare una struttura con l’immobile (al di fuori delle grandi citt\u00e0) \u00e8 sempre il fatturato, l’indicatore per valutare una struttura in provincia con l’immobile \u00e8 il doppio del fatturato annuo, <\/strong>esempio se un hotel fattura un milione, valore di tutto 2 milioni. Non scrivo molto su questo perch\u00e8 le variabili\/varianti sono troppe, dico solo che il fatturato ingloba tutto, livello della struttura, location, ecc.. .<\/p>\n\n\n\n Per finire, vi prego di utilizzare questi indicatore come base di partenza per un ragionamento pi\u00f9 profondo, gli indicatori sono degli strumenti che servono per capire velocemente o meglio una valutazione, non sono un dogma, ricordatelo.<\/p>\n\n\n\n Se avete qualche dubbio chiamatemi, sar\u00f2 felice di potervi aiutare a capire meglio.<\/p>\n\n\n\n Per ora \u00e8 tutto, saluti<\/p>\n\n\n\n Antonio<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"