{"id":33,"date":"2016-11-30T21:08:59","date_gmt":"2016-11-30T21:08:59","guid":{"rendered":"http:\/\/www.albergatoreinformato.it\/?p=33"},"modified":"2017-01-17T20:40:13","modified_gmt":"2017-01-17T20:40:13","slug":"la-locazione-dazienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.albergatoreinformato.it\/?p=33","title":{"rendered":"La Locazione d’azienda"},"content":{"rendered":"

La locazione d’azienda, detta anche volgarmente gestione, \u00e8 un modo per gestire una struttura ricettiva senza impegnare grandi capitali.
\nRimini ha fatto la storia di questo tipo di contratto che ha avuto uno sviluppo su tutto il territorio nazionale, la propriet\u00e0 dell’immobile e del ramo d’azienda (detta anche licenza) affitta l’azienda con un canone unico che include anche l’affitto dell’immobile.
\nCi sono dei casi in cui si affitta il ramo d’azienda senza avere la propriet\u00e0 dell’immobile, e in questo caso il gestore dovr\u00e0 corrispondere l’affitto dell’azienda oltre che l’affitto dell’immobile, questa tipologia \u00e8 rara, e rappresenta il 2% dei contratti di questo tipo.
\nCerchiamo di capire quali sono i vantaggi delle parti con questo tipo di contratto.
\nLa propriet\u00e0 smette di gestire la struttura, passa i dipendenti al gestore, che devono essere elencati nel contratto notarile, si libera di tutti i vincoli legati alla gestione in cambio di una retta mensile.
\nIl gestore dovr\u00e0 pagare il canone mensile, assumere tutti i dipendenti della gestione precedente, manutenere le attrezzature, la struttura e gestire l’albergo come ritiene opportuno.
\nHo letto anni fa (2009) una relazione molto interessante che evidenzia le criticit\u00e0 di questo tipo di contratto nel contesto della riviera Romagnola, che sono comuni ad altre aree del paese, non \u00e8 cambiato molto da allora. Potete leggerla cliccando qui.<\/a><\/p>\n

Come valutare il corretto importo del canone nella locazione d’azienda?
\nDomanda da 1 milione! Ci sono vari metodi, sia per la propriet\u00e0 sia per il gestore (albergatore), sottolineo che non ci sono regole accettate da tutti, solo consuetudini in alcune aree del paese.
\nPer esempio a Rimini e dintorni, per gli alberghi stagionali sia parla di 3000 euro a camera, esempio, un albergo con 40 camere, 40X3000= 120.000 euro per anno o stagione.
\nLascio ad altri la valutazione dalla parte della propriet\u00e0, perch\u00e8 mi interessa guardare l’aspetto del gestore, 3000 euro \u00e8 un affitto che mi permette di pagare tutte le spese ed avere il mio giusto guadagno? E’ sempre la domanda di prima, come rispondere?
\nBisogna simulare il fatturato previsto, e come si fa? Il metodo pi\u00f9 semplice \u00e8 quello di trovare un albergo simile, di pari dimensioni, categoria, location, andare sul sito internet, trovare la partita iva.
\nA questo punto si va sul sito della camera di commercio e si scarica il bilancio.
\nSe tutte le condizioni elencate prima sono soddisfatte, abbiamo il fatturato dell’anno precedente di un albergo simile a quello che stiamo trattando.
\nSe per semplicit\u00e0 lo dividiamo per il numero delle camere (in questo caso 40) troviamo il fatturato camera, ipotizziamo 15.000 euro, significa che i 3.000 euro chiesti dalla propriet\u00e0 incide del 20% sul fatturato.
\nUna percentuale \u201cnormale\u201d, fino a pochi anni fa si arrivava a pagare fino al 25%-28%, ora la percentuale media \u00e8 tra il 15 e il 20%, aggiungo che il 20% ci potrebbe stare se la struttura \u00e8 in ottime condizioni, e la classe energetica (quanto costa riscaldare\/raffrescare) \u00e8 ottima (classe A).
\nOltre a questo calcolo bisogna verificare se le spese sono coperte dal fatturato, e rimane un margine che \u00e8 la remunerazione del capitale\/tempo investito nell’impresa.
\nFate attenzione a non sottostimare le spese, e fate indagini approfondite sulla zona, sui competitors, su tutto quello che serve per una verifica sul posto della possibilit\u00e0 di realizzare il fatturato che serve per la buona riuscita dell’impresa.
\nDovete chiedere, senza nessuna vergogna, a chi vi propone l’affare i corrispettivi o qualsiasi dato per la verifica degli incassi precedenti, insisto su questo punto, VERIFICATE il fatturato con ogni mezzo possibile, dopo la firma del contratto non avrete nessuna possibilit\u00e0 di tornare indietro!
\nPer ora \u00e8 tutto, a presto.
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