Precisiamo valore dell’immobile + attivit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n
\nVisto\nil vostro interesse sulla problematica del prezzo di un hotel, scrivo\nquesto breve articolo per aggiornarvi sulla situazione attuale.<\/p>\n\n\n\n
\nLasciamo\nperdere Milano, Roma, Firenze, Venezia, o in generale le citt\u00e0, dove\nil prezzo a camera \u00e8 tornato quello ante 2008, citt\u00e0 top tra 200 e\n300 mila euro a camera per i 5\/4 stelle, 140\/180 mila per 3 stelle o\n4 periferia,<\/p>\n\n\n\n
\ncitt\u00e0\ndi seconda fascia 5\/4 stelle 150\/220 mila, 90\/140 mila per 3 stelle\no 4 periferia, per tutto il resto d’Italia la situazione sta\nlentamente migliorando.<\/p>\n\n\n\n
\nLe\naste hanno raggiunto quotazioni cos\u00ec basse che in alcuni casi i\ncuratori hanno sospeso le vendite nella convinzione di poter trovare\nacquirenti disposti a pagare pi\u00f9 dei valori ribassati dalle continue\naste deserte!<\/p>\n\n\n\n
\nMa\nquale valore dare oggi ad una camera di hotel al di fuori delle\ngrandi citt\u00e0?<\/p>\n\n\n\n
\nPer\nsemplificare ancora direi di spostare il valore dalla camera al\nfatturato, in questo modo non si devono portare correttivi su\ncentro\/periferia, stelle, location, situazione immobile, il fatturato\nnon mente, ogni caratteristica positiva o negativa viene contemplata,\nunico fattore che pu\u00f2 essere distorsivo \u00e8 la buona o cattiva\ngestione.<\/p>\n\n\n\n
\nMa\nchi vende, vende quello che ha, quindi a mio giudizio basare la\nvalutazione sul fatturato \u00e8 corretto.<\/p>\n\n\n\n
\nMa\nveniamo a quante volte moltiplicare il fatturato per avere una\nvalutazione corretta.<\/p>\n\n\n\n
\nDiamo\nper scontato che l’utile sul fatturato \u00e8, al netto, del 20%\n(consideriamo che equivale all’affitto della struttura), e che sia\nplausibile lavorare per 15 anni per pagare la struttura, il multiplo\ndel fatturato \u00e8 di 3.<\/p>\n\n\n\n
\nEsempio\nun hotel che fattura 500 mila euro l’anno (sempre al netto dell’iva!)\nstimiamo un valore di 1,5 milioni.<\/p>\n\n\n\n
\nE’\ntanto, \u00e8 poco? Tanto non pu\u00f2 essere, perch\u00e8 se l’hotel fattura\n10mila euro camera anno, vuol dire che ha 50 camere, la metratura si\ntrova moltiplicando per 40 metri,<\/p>\n\n\n\n
\nquindi\n50 x 40 = 2.000 metri, a 1,5 milioni significa pagare 750 euro a\nmetro, neanche il costo di costruzione!<\/p>\n\n\n\n
\nSe\n15mila a camera 500mila\/15mila=33 camerex40=1320<\/p>\n\n\n\n
\nmetri\nquadrati, quindi sempre meno di 1000 euro per metro quadrato.<\/p>\n\n\n\n
\nE’\ngiusto? Facciamo un pensiero alternativo, verifichiamo se sul mercato\nimmobiliare il valore per una metratura simile \u00e8 coerente su quello\nche ho scritto sopra, tenendo sempre presente che una struttura\nturistica ha serie difficolt\u00e0 a cambiare la destinazione!<\/p>\n\n\n\n
\nAltra\ncosa da tenere ben presente \u00e8 l’enorme difficolt\u00e0<\/p>\n\n\n\n
\nal\nfinanziamento, le banche NON VOGLIONO FINANZIARE ACQUISTI DI\nALBERGHI, danno i soldi solo se sei un cliente top, e se tutto va\nbene, finanziano il 50%!<\/p>\n\n\n\n
\nImmaginate\ndi vendere il vostro hotel per 2 milioni, l’acquirente dovrebbe\ndisporre di un milione cash!!<\/p>\n\n\n\n
\nE,\nviste le telefonate che ricevo, sulla difficolt\u00e0 a vendere strutture\n\u201cpiccole\u201d (sotto le 50 camere), vi suggerisco di usare tutti gli\nstrumenti possibili per ampliare la platea dei possibili acquirenti.<\/p>\n\n\n\n
\nSe\nnon si vuole abbassare il prezzo, meglio vendere l’attivit\u00e0 e fare\nun contratto di affitto nuovo, oppure valutare una vendita con\ncontratti tipo rent to buy o affitto a riscatto.<\/p>\n\n\n\n
\nQuello\nche conta \u00e8 avere una idea precisa, realizzabile, coerente con il\nmercato odierno.<\/p>\n\n\n\n
\nSe\nvolete aiuto chiamatemi senza problemi, sar\u00f2 felice di darvi\nconsiglio sulle possibilit\u00e0, ovviamente a titolo gratuito.<\/p>\n\n\n\n
\nPer\nora \u00e8 tutto, buon lavoro e saluti<\/p>\n\n\n\n
\nAntonio<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"