\nVisto\nche me ne dovr\u00f2 andare dall’hotel che gestisco, ho iniziato a\nguardarmi attorno.<\/p>\n\n\n\n
\nLa\nzona mi piace, mancano strutture e quelle che ci sono lavorano bene,\nnon ho trovato nulla di particolarmente interessante.<\/p>\n\n\n\n
\nQui\nvicino ho trovato un hotel di 20 camere circa, vogliono un milione,\nfattura 160 mila euro, e bisogna rifare entrata e sala colazione. \n<\/p>\n\n\n\n
\nAltra\nstruttura di 13 camere, fatturato circa 150 mila euro, vogliono 700\nmila euro.<\/p>\n\n\n\n
\nAltra\nun po’ pi\u00f9 lontana 12 camere, fatturato 90 mila euro, vogliono 180\nmila per l’attivit\u00e0 con affitto di 36 mila euro, con l’immobile un\nmilione.<\/p>\n\n\n\n
\nVisto\nqueste cifre ho guardato anche a Milano, mi ha contattato un\nmediatore e mi ha proposto 20 camere con fatturato di 800 mila euro,\nsolo l’attivit\u00e0 per 2,4 milioni!<\/p>\n\n\n\n
\nAltro\nsempre in centro a Milano 29 camere fatturato 1,3 milioni, prezzo con\nimmobile 13 milioni!!!!!<\/p>\n\n\n\n
\nCosa\ndeduco? I prezzi stanno tornando ai livelli del 2008,<\/p>\n\n\n\n
\nsu\nMilano direi che ormai sono superati.<\/p>\n\n\n\n
\nProvincia\ndi Bergamo prezzo a camera con immobile:<\/p>\n\n\n\n
\nprimo\ndell’elenco 50 mila a camera con immobile,<\/p>\n\n\n\n
\nsecondo\n53,800 mila camera con immobile,<\/p>\n\n\n\n
\nterzo\n70 mila circa con immobile,<\/p>\n\n\n\n
Milano, primo 448 mila con immobile,<\/p>\n\n\n\n
secondo solo attivit\u00e0 120 mila, <\/p>\n\n\n\n
ma questa \u00e8 follia pura!<\/p>\n\n\n\n
\nSe\nparagono il fatturato \u00e8 ancora peggio!<\/p>\n\n\n\n
\nTra\nle varie teorie su questo tipo di investimento, quella che trovo pi\u00f9\nazzeccata \u00e8 quella di moltiplicare per 10 l’ebitda, detto anche\nMargine Operativo Lordo, reddito di un’azienda basato solo sulla sua\ngestione operativa, quindi senza considerare gli interessi, le\nimposte, il deprezzamento di beni e gli ammortamenti.<\/p>\n\n\n\n
\nE\nse applico questa teoria questi hotel varrebbero pochissimo.<\/p>\n\n\n\n
\nFacciamo\nun esempio, se l’ebitda di una struttura \u00e8 di 100mila euro, il suo\nvalore \u00e8 di un milione, il primo hotel della lista ha un ebitda di\n20 mila euro, quindi varrebbe 200 mila anzich\u00e9 un milione.<\/p>\n\n\n\n
\nQuesto\nconteggio ha una sua logica per chi compra che dice di potersi\nripagare l’investimento in 10 anni, per il venditore no, perch\u00e8 non\nprende neanche il valore immobiliare. \n<\/p>\n\n\n\n
\nSugli\nalberghi di citt\u00e0 non si pu\u00f2 fare un ragionamento del genere,\nperch\u00e8 il valore immobiliare \u00e8 immensamente pi\u00f9 grande rispetto\nl’attivit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n
\nPer\nsemplificare, credo che il valore dell’azienda nelle citt\u00e0, si possa\nsemplificare con il fatturato moltiplicato tra 0,6 (da quello che mi\nrisulta Firenze) e 1,5 su realt\u00e0 come Milano\/Roma.<\/p>\n\n\n\n
\nPer\nazienda+immobile tra i 150 e i 250 mila a camera, in base al\nfatturato prodotto e il valore immobiliare della zona, oppure\nverificare se il fatturato moltiplicato per 4\/5 possa avere una\ncorrispondenza con il valore per camera.<\/p>\n\n\n\n
\nPer\nle zone periferiche o provincie meno importanti il valore\ndell’attivit\u00e0 \u00e8 quasi nullo, se non nei livelli di 5\/10 mila a\ncamera, se la struttura \u00e8 in ordine e fatturi almeno \n<\/p>\n\n\n\n
\n10\/15\nmila camera\/anno e che il contratto di affitto non superi il 17\/20%\ndel fatturato annuo.<\/p>\n\n\n\n
\nSpero\ndi non aver fatto un po’ di luce sulla situazione attuale dei prezzi\ndelle attivit\u00e0 ricettive, per chi ne vuole sapere di pi\u00f9 mi chiami,<\/p>\n\n\n\n
\nPer\nora \u00e8 tutto, buon lavoro e auguri di Buon Natale e Felice 2020<\/p>\n\n\n\n
\nAntonio<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"