Abbiamo visto nell’articolo precedente quali sono i passi da compiere per la vendita di un hotel.<\/p>\n
Una delle cose su cui dobbiamo porre attenzione nella vendita, e prima si chiariscono meglio \u00e8, sono le garanzie che il compratore deve fornire, o le clausule contrattuali che possano prevenire eventuali problemi di pagamento.<\/p>\n
E’ ovvio che la vendita dell’immobile a rogito sar\u00e0 sempre con pagamento immediato, cosa diversa \u00e8 la vendita dell’attivit\u00e0, difficile farsi pagare tutto e subito, da qui nasce l’esigenza di tutelarsi.<\/p>\n
Una clausula semplice \u00e8 quella del patto di riservato dominio, molto usata nella vendita di bar e ristoranti, in sintesi il compratore non pu\u00f2 vendere se non ha finito di pagare tutto l’importo. Se vuole vendere prima della fine del riservato dominio dovr\u00e0 prendere accordi con il venditore precedente. Questa garanzia per\u00f2 non tutela il venditore nel caso in cui il compratore smetta di pagare le rate (meglio se cambiali, perch\u00e8 il mancato pagamento diventa titolo esecutivo), cos\u00ec bisogna ingegnarsi per facilitare la vendita e porre tutte le condizioni per perdere il meno possibile nel caso in cui il compratore fallisca o smetta di pagare. Altra clausula da inserire nel contratto di vendita \u00e8 il mancato pagamento di 2\/3\/4 cambiali (o effetti o rate) comporta la risoluzione del contratto.<\/p>\n
Purtroppo non \u00e8 semplice riprendere l’attivit\u00e0 quando la gestione del compratore \u00e8 stata fallimentare, di solito quando non si pagano le rate o cambiali, non si \u00e8 pagato l’affitto, cos\u00ec per rientrare in possesso dell’attivit\u00e0 di dovr\u00e0 sanare gli affitti arretrati, e in caso di fallimento bisogner\u00e0 trattare con il curatore. In generale pi\u00f9 si f\u00e0 pagare all’inizio e pi\u00f9 alte sono le possibilit\u00e0 di non avere problemi con l’incasso delle somme rateizzate, pi\u00f9 \u00e8 basso l’importo iniziale e pi\u00f9 alto \u00e8 il rischio di non venire pagati.<\/p>\n
Nel caso si ceda a societ\u00e0 si pu\u00f2 chiedere il pegno del 51% delle quote della societ\u00e0 (meno del 51% non ha senso), solo se \u00e8 una societ\u00e0 di capitali, srl e da poco srls (societ\u00e0 a responsabilit\u00e0 limitata semplice) \u00a0srl a cr\u00a0(societ\u00e0 a responsabilit\u00e0 limitata a capitale ridotto) altre forme di societ\u00e0 come sas, snc, non si riesce ad ottenere il controllo della societ\u00e0 in tempi brevi.<\/p>\n
In sostanza se il compratore non paga le rate\/cambiali si escute il pegno, e si entra in possesso del 51% della societ\u00e0 che ha comprato il ramo d’azienda, si indice il consiglio d’amministrazione e si cambia l’amministratore, in modo da avere il controllo della situazione.<\/p>\n
Immagino che molti possano pensare di chiedere una fidejussione bancaria a prima richiesta per la parte rateizzata, purtroppo oggi le banche non rilasciano questo tipo di garanzia se non a clienti primari, o con depositi di capitali uguali o maggiori dell’importo da garantire, cos\u00ec per il compratore diventa impossibile avere questa garanzia dalla banca. Ricordatevi che la fidejussione assicurativa non serve a nulla, non sono a conoscenza di escussione di garanzia di questo tipo in Italia.<\/p>\n
Buona cosa \u00e8 verificare la storia del compratore, da dove viene, cosa ha fatto in precedenza, ha avuto altri hotel? Insomma le vecchie referenze, non trascurate questo aspetto fondamentale.<\/p>\n
E’ quasi impossibile fare un contratto che possa tutelare il venditore dal rischio di insolvenza del compratore, \u00a0i consigli sopra elencati possono diminuire il rischio in maniera notevole. Per ultimo consiglio vivamente di farsi assistere da un legale, meglio se specializzato in questo tipo di contratto.<\/p>\n
Nel prossimo articolo, la locazione d’azienda.
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